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명도소송과 점유이전금지가처분

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작성자 최고관리자 댓글 0건 조회 34회 작성일 21-01-15 11:46

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임대차 기간이 만료되어 가는데 임차인과 연락은 되지 않고 월세도 밀린 경우 어떻게 해야 할까요?



명도소송을 비롯해 모든 소송은 소장 제출, 상대방에게 송달, 첫 재판까지만 기본 3개월 정도가 소요됩니다.

여기에 상대방이 다투거나, 증거확보를 위해 사실조회신청, 문서송부촉탁신청을 해야 하는 경우, 감정이 필요한 경우(예컨대 임료감정, 측량감정, 신체감정 등), 증인신문이 필요한 경우에는 그보다 훨씬 많은 시간이 걸리게 됩니다.

 

명도소송도 마찬가지인데요.

그렇다면 임대차 기간이 만료되기 전에 미리 소송을 제기해야 임대인으로서는 손해를 최소화 할 수 있습니다.




승소를 하더라도 임차인이 이사 비용을 요구하며 인도를 거부하며 버티거나, 임차인이 돈이 없어 밀린 차임을 지급할 능력이 없는 경우 이러한 비용을 보증금에서 공제하고도 남는 게 없게 된다면 승소하고도 막대한 손해를 입게 되는 경우가 많기 때문입니다.

그냥 강제집행 하고 비용 청구하면 되지 않나?라고 생각할 수 있지만 그 역시 만만치 않고 별도의 비용도 발생하게 되는데, 임차인이 빈털터리라면 그 비용을 받아낼 방법이 없습니다ㅜㅜ). 따라서 늦어도 보증금에서 남은 차임과 소송비용을 공제하고도 남는 게 있을 무렵 미리 소송을 시작하는 것이 좋습니다.




이번에 소개해 드릴 사건은 다행히 임차인이 판결에 승복하고 자진하여 아파트를 인도해 주어 한시름 놓은 사건입니다.

명도소송을 하기 전에 반드시 해야 할 절차가 점유이전금지 가처분이라는 것은 알고 계시죠?

명도소송 진행 중에 임차인이 아닌 다른 사람이 부동산을 점유하게 되면(즉 점유자가 변경되면) 새로운 점유자에게는 판결의 효력이 미치지 않기 때문입니다.

그런데 점유이전금지가처분을 해두면 새로운 점유자는 가처분채권자에게 대항할 수 없고, 가처분채권자는 승소판결을 받은 후 승계집행문을 받아 강제집행을 할 수 있게 되는 것이지요^^

박승환 변호사 역시 점유이전금지가처분 결정을 받아 집행관과 함께 가처분 집행을 하였습니다.

가처분 집행 당시 임차인이 아파트에 거주 중이었는데, 순순히 응하면서 곧 집을 비우겠다고 약속까지 하더군요. 그렇다고 임차인이 실제로 집을 비워 줄 거라 믿고 본안소송을 제기하지 않으면 안 됩니다^^




이후 박승환 변호사는 명도소송 및 밀린 차임을 지급하라는 소송을 제기했고, 변론 없이 승소판결을 이끌어 냈습니다.

승소판결문을 송달받고도 며칠을 버티던 임차인은 임대인이 밀린 차임은 받지 않고 이사비용까지 일부 지원해 준다고 하자 그제서야 집을 비워주었습니다.

사실 강제집행까지 하게 되면 집행비용은 물론 물건 보관비용, 경매비용 등이 발생하고, 임차인이 돈이 없으면 그러한 비용을 돌려받지 못할 위험까지 있기 때문에 이처럼 적당한 선에서 합의하고 종결짓는 것도 충분히 좋은 방법인 것 같습니다.


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